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12Oct
2019

萬科35年凈利增1300倍,鑄就資本市場活化石

發布者:證券時報     瀏覽次數:2178

剛剛過去的9月,萬科度過了自己35歲的生日。1984年,在改革開放的浪潮之中,王石創辦深圳現代科教儀器展銷中心,這就是萬科最早的主體,當時還掛靠在深圳特發集團名下。35年后的今天,萬科已經成長為中國房地產行業健康發展的典范,各項指標長期領先領跑,是當之無愧的排頭兵。

日前,在新中國成立70周年之際,證券時報“壯麗70年 行業排頭兵”大型系列采訪活動走進萬科,證券時報社長、總編輯何偉一行與萬科集團董事會主席郁亮進行了一場深度對話。

時代

国产成 人 综合 亚洲萬科誕生于改革開放前沿的深圳,與特區共成長。

1984年9月21日,深圳現代科教儀器展銷中心正式成立,王石任總經理。在此之前,王石在深圳主要做的事是“倒賣”玉米。展銷中心的業務模式與之相似,收取內地国产成 人 综合 亚洲的定金后向港商訂貨,貨到深圳后買方付清余款提貨,展銷中心收到款之后再付給供貨商。可以這么理解,展銷中心是一家跨境貿易公司,它的出現有其特定的歷史背景。1988年,在幾經更名之后,展銷中心才正式確定“深圳萬科国产成 人 综合 亚洲股份有限公司”的名字。

也是在1988年,萬科通過參加深圳的土地拍賣,進入了房地產市場。當時的深圳,非建筑行業的国产成 人 综合 亚洲要想進入房地產開發必須通過招投標,拿到土地才批給單項開發權。當年11月,萬科以2000萬元的天價競得深圳威登別墅地塊,樓面地價高過了周圍住宅平均售價。一個月后,萬科又以勇猛之勢奪得深圳天景地塊。至此,萬科才成立房地產經營部,算是正式進軍了房地產行業。

早期的萬科,實施的是多元化和跨地域經營戰略,實現了極速的擴張,也因野蠻生長帶來了諸多問題。那時的萬科,業務涵蓋商貿、影視廣告、工業制造、房地產、股權投資等領域,營收迅速增長,但資源過度分散,抗風險能力較弱。1993年開始,萬科確立了專業化發展道路,方向是房地產。直到21世紀初,萬科才逐漸完成其它業務的剝離,成為一家專業的房地產開發国产成 人 综合 亚洲。

沒有成功的国产成 人 综合 亚洲,只有時代的国产成 人 综合 亚洲。進入房地產市場30年,受益于時代的發展、改革的紅利、城鎮化進程的加速以及自身穩健的經營,萬科取得了引人注目的成就。

以萬科上市以來的數據分析:營業收入方面,1991年為4.23億元,2018年達到2976.79億元,增長了704倍,復合增長率約27%;凈利潤方面,1991年為2614萬元,2018年達到337.73億元,增長了1292倍,復合增長率約30%。2019年上半年,萬科營業收入1393.2億元,凈利潤118.42億元,均同比增長了約30%,繼續保持了穩健的增速。萬科還有一項紀錄,上市以來從未虧損,是所有A股公司中持續盈利年限最長的。

(單位:億元)

国产成 人 综合 亚洲在2000年左右,福布斯還評選萬科為最佳小型国产成 人 综合 亚洲。僅僅10余年后的2016年,萬科就入圍了《財富》世界500強,排在第356位。之后,萬科連續4年上榜,2019年的排名已經升至254位。在銷售規模上,萬科也長期占據行業龍頭地位,2018年度實現合約銷售超6000億元,今年前9個月這一數字達到4756億元。

如今的萬科,房地產開發業務進入國內70余個重點城市,在其中近20個城市中市場排名第一,約40個城市中排名前三。除房地產開發業務外,萬科物業服務板塊今年全年的收入有望突破100億元,成長為新的BG(事業集團);租賃住宅業務覆蓋35個城市,累積開業約9萬間,開業6個月及以上項目的平均出租率超過90%;以印力集團作為平臺,商業開發與經營業務管理面積超過1350萬平方米,購物中心整體出租率約97%;物流倉儲業務進駐44個城市,可租賃物業的建筑面積約1000萬平方米,行業第一。此外,萬科的業務版圖還包括冰雪度假、教育、養老等。

信心

国产成 人 综合 亚洲今年7月30日,中共中央政治局召開會議,要求“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”其中,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”為首次出現,引發業內廣泛討論,悲觀情緒開始蔓延。

郁亮接受證券時報記者采訪

“730會議告訴我們,中央建立長效機制的決心堅定不移,并會加快落實。”郁亮對證券時報記者表示,“這意味著行業長期發展的政策環境是穩定的,不會大起大落。”郁亮還對證券時報記者表示,萬科不存在僥幸心理,穩定的政策預期有利于行業健康發展,這對国产成 人 综合 亚洲是件好事。

国产成 人 综合 亚洲“政策穩定的一個明顯好處是,国产成 人 综合 亚洲做市場預測、做發展規劃更加容易。”郁亮如是舉例。

其實,在去年下半年至今年上半年,萬科對待行業都是最謹慎的那一個。去年9月份,萬科在秋季例會現場打出“活下去”字樣;今年初,郁亮在萬科2019年度目標與行動溝通會正式提出“收斂聚焦,提升鞏固基本盤”。3月底,萬科在披露的2018年年度報告開篇的《致股東》中,強調行業當前仍處于白銀時代,即便剛剛過去的一年各項指標(銷售面積、銷售金額、投資、開工等)幾乎都創出了歷史新高。這封《致股東》行文具有明顯的郁亮風格,他在這里強調行業的機遇與挑戰。郁亮認為,市場單邊快速上漲的時代已經結束,行業整體快速擴張的時代也已過去,現在面對的是一個更多變、更細膩、競爭更激烈且需要更高技術含量的時代。

国产成 人 综合 亚洲高歌猛進之時提示風險,陷入悲觀之際傳遞信心,這一切源自萬科對行業清醒的認識。

郁亮對證券時報記者分析了房地產行業長期、中期、近期所面臨的影響因素。郁亮說,長期來看,對包括房地產在內的各行各業影響最大的是人口問題。郁亮列舉了一組數字:我國的90后、00后(當前9歲~29歲的人)比70后、80后(當前30歲~49歲的人)少了8200萬人,且2018年新出生1523萬人,比2017年少了200萬人。郁亮對此深感憂慮,客戶將越來越稀缺,且要求越來越高。

国产成 人 综合 亚洲中期影響因素,包括前文提及的政策環境,預期是穩定的。但是,行業如何演變面對高度的不確定性。郁亮對證券時報記者表示,中國經濟與世界經濟高度融合、相互影響,在全球負利率時代下,市場以及資產價格走勢等都是難以確定的問題。而短期內對房地產行業產生較大影響是市場因素,比如上海、深圳等地甲級寫字樓空置率提高。郁亮認為,短期來看市場壓力較大。

国产成 人 综合 亚洲但行業還是有機會的,郁亮對此充滿信心,“行業仍存在不平衡、不充分的問題,其中包含發展機遇”。郁亮舉例說,中央提出“租購并舉”,與“購”相比“租”是短板,這就是不平衡;而不充分也表現在很多方面,包括當前客戶的很多需求還沒有被滿足。

面對未來的不確定性,萬科的做法是苦練基本功。“就好比運動員,之前知道要跑馬拉松,可以針對性訓練,現在卻不知道未來需要長跑還是短跑。”郁亮對證券時報記者表示,“怎樣才能應對不同的項目?第一,心肺功能好,也就是發動機要好,要快能快、要慢能慢;第二要練好核心力量,這樣怎么跑都不會太差。萬科當前在做業務梳理和組織重建,就是希望通過‘減脂、增肌、活血’等舉措,擁有一個更健康的身體。”

擔當

在萬科位于深圳市中心辦公地的一樓掛著8個字,“大道當然 合伙奮斗”。郁亮對證券時報記者表示,“過去幾年萬科經歷股權事件團隊依然穩定,公司業績持續向好,靠的就是事業合伙人制度。”

共識、共創、共擔、共享,是萬科事業合伙人制度的精髓。

国产成 人 综合 亚洲“職業經理人制度存在一些短板”,郁亮說,“老板投資国产成 人 综合 亚洲之后要對所有結果承擔責任,包括虧錢;而為老板打工的職業經理人則不會虧錢,頂多沒有獎金。”郁亮認為,純粹的職業經理人與老板之間缺少了連接的東西,二者共創、共享,卻沒有共擔。

国产成 人 综合 亚洲萬科對事業合伙人強調的是劣后擔當。“首先要有共識,然后是共創,不創造什么都沒有。”郁亮向證券時報記者介紹,“接下來要能共擔責任和風險,最后才是共享。”例如萬科為公司內部每個跟投項目都設置了基礎回報率,超出的部分才能參與分配。

国产成 人 综合 亚洲與投資者共擔,亦是事業合伙人制度的應有之義。“萬科之前業績很好,但股價比較低,股東對公司有意見。”郁亮對證券時報記者表示,“現在通過事業合伙人集體持股,我們和投資者一樣,股價下跌也要承擔損失。”郁亮強調,事業合伙人制度最核心的維度就是引入共擔精神。“萬科的事業合伙人制度并不是一項福利制度,它是一把雙刃劍,不僅是激勵,更是約束。”

国产成 人 综合 亚洲9月中旬,萬科發布集團全體郵件,任命了集團首批GP(核心合伙人)成員。9月底,萬科召開的2019年秋季例會上,主要的參與者即是這批GP,人數并不多。萬科今年秋季例會的主題是“組織塑型,健康發展”。《萬科周刊》將此次例會與2014年的春季例會相提并論,正是那次會議的主題板上寫著五個大字“事業合伙人”。

“今天的集團GP是萬科最核心的力量”。郁亮說,“如果GP成員相互之間不認識、不了解、缺乏溝通,萬科很難成為一個整體組織。”為了更好地與GP交流,他直接拉了個微信工作群,邀請所有GP加入。

国产成 人 综合 亚洲萬科塑型開始,則將總部原有的10余個部門變為三大中心,精簡組織層級,明確合理人員結構,為員工創造更多復合發展機會。2019年,基于“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”的要求,以打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”為目標,萬科全面推進組織重建與事人匹配工作。這一切,都建立在萬科在過往事業合伙人制度實踐探索成果的基礎之上。

感激

“萬科是資本市場活化石”,談及與資本市場的關系,郁亮充滿感激,“沒有資本市場,就沒有萬科的今天。”

国产成 人 综合 亚洲曾經做過董秘的郁亮也有一個小小的遺憾,萬科從來沒有辦過上市儀式,他半開玩笑的說要找機會補上。“有個問題困擾我,萬科是幾時上市的?照理說歷史很清楚。”郁亮將問題拋給證券時報記者,“1988年萬科發股票就有柜臺交易,1990年底深交所才成立,那你說我們是什么時候上市的呢?”

1986年,深圳推行國營国产成 人 综合 亚洲股份化試點。之后,王石力排眾議,推進公司改制事宜。1988年11月,在經歷諸多波折之后,萬科的股份化改造方案終于被批準。1988年12月6日,萬科召開了第一次發起股東會議,通過《公司章程》等決議。同年12月27日,萬科在《深圳特區報》刊登招股通函。這一次公開發售股票,萬科募集了社會資金2800萬元,主要投向了工業生產、進出口貿易和房地產開發,公司資產及經營規模迅速擴大。

国产成 人 综合 亚洲1990年12月,深交所成立。1991年1月29日,萬科的股票正式在深交所掛牌交易。上市以來,萬科漲幅不俗,論賺錢效應在A股排名前列。萬科還堅持每年分紅,是A股上市公司中持續現金分紅年限最長的,累積金額達到573.6億元,遠超累積股權融資額(261億元)。

“萬科從資本市場拿了260多億元,但現金分紅了570多億元,好像是萬科做得貢獻更大。”郁亮對證券時報記者表示,“但回過頭來看,如果沒有過去多年拿的260多億,會有萬科的今天嗎?不會。”

1993年4月,萬科順利完成B股的發行,籌措資金4.5億港元。這對萬科的發展起到了至關重要的作用,現在提及此事,郁亮仍難掩激動,“這是很大一筆錢,救了我們的命。”因為在1993年6月,國家開始宏觀調控,財政貨幣政策適度縮緊,房地產行業遭遇寒流。萬科在此之前獲得上述資金,使其順利度過行業寒冬。也正是靠著這筆錢,萬科在房地產市場攻城略地,實施跨地域戰略,獲得了發展優勢。

国产成 人 综合 亚洲王石曾說,發行B股不僅讓萬科獲得資金,還讓公司從國際成熟投資人的角度來審視業務架構是否合理。當年,萬科業務遍及13個行業,各個板塊都在賺錢。然而,承銷B股的香港渣打(亞洲)有限公司時任副董事寧志翔明確提出疑問,萬科的主營業務是什么?這一問題令當時的王石極為尷尬,也直接促進了萬科后續向專業化的轉型。

国产成 人 综合 亚洲2006年,萬科非公開發行A股募集資金42億元,投向北京、上海、廈門、武漢等地8個房地產開發項目。2007年,萬科公開增發A股募集資金100億元,投向了廣州、杭州、上海、南京等地11個房地產開發項目。當時的房地產行業在宏觀調控下陷入低迷,即將到來的2008年降至冰點,萬科再一次通過資本市場獲得了寶貴的、充足的資金。2014年,萬科B股轉H股順利完成。“這其實很不容易,因為當時萬科B股的股價比A股還要高。”郁亮對證券時報記者感概。

郁亮對資本市場很有感情。“借助資本市場萬科才得以騰飛,也獲得了國際投資者的認可。”郁亮對證券時報記者表示,“沒有資本市場當年的包容,就沒有萬科的今天;沒有資本市場后來的規范與嚴格要求,也沒有萬科的今天。”

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